6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, Türk hukuk sisteminde mülkiyet hakkının, “kamu yararı” ve “can güvenliği” doktrinleri ışığında yeniden yorumlandığı bir rejimi temsil etmektedir. Bu özel kanun, mülkiyetin paydaşlar arasındaki birliğini sona erdirme iradesini yansıtan genel hükümlere tabi “ortaklığın giderilmesi” (izale-i şuyu) davası ile doğrudan etkileşim içerisindedir. 9 Kasım 2023 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanan 7471 sayılı Kanun ile getirilen radikal değişiklikler, dönüşüm sürecindeki karar alma mekanizmalarını hızlandırmış ve bu süreçle eş zamanlı yürütülen davaların hukuki akıbetini doktriner bir değişime uğratmıştır.
Kentsel dönüşüm süreci; riskli yapı tespitinden tahliyeye, yıkımdan yeni inşaata kadar uzanan ve mülkiyet rejiminin sürekli evrildiği çok aşamalı bir prosedürdür. Malikler arası uyuşmazlıklar sıklıkla Türk Medeni Kanunu (TMK) m. 698 çerçevesinde yargıya taşınsa da, kentsel dönüşümün ihdas ettiği “özel rejim”, genel hukuk normlarına istisnalar getirerek hak dengesini can güvenliği lehine revize etmektedir.
Mülkiyet Rejimindeki Dönüşüm ve Hukuki Zemin
Süreç, taşınmazın tapu kaydına işlenen “riskli yapı” şerhi ile başlar. Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) m. 7 uyarınca, kat mülkiyetine tabi binalarda ortaklığın giderilmesi davası açılması kural olarak yasaktır. Ancak yapının yıkılmasıyla birlikte kat mülkiyeti sona erer; taşınmaz “arsa” vasfına bürünür ve mülkiyet rejimi TMK’nın “paylı mülkiyet” hükümlerine tabi hale gelir.
7471 sayılı Kanun öncesinde, uygulama kararları için aranan 2/3 çoğunluk şartı, süreci sekteye uğratmamak adına “salt çoğunluk” (%50+1) seviyesine indirilmiştir. Bu yasal müdahale, azınlık paydaşların izale-i şuyu davası yoluyla süreci bloke etme veya geciktirme kabiliyetini hukuken bertaraf etmiştir.
Yıkılan binanın yerine yeni bina yapıldığında, malik taşınmazı başkasına kiralamadan önce eski kiracısına teklif götürmekle yükümlüdür.
Ortaklığın Giderilmesi Davasının Süreç Üzerindeki Etkisi
Hukuk pratiğinde en sık karşılaşılan yanılgı, Sulh Hukuk Mahkemesi’nde ikame edilen bir ortaklığın giderilmesi davasının tahliye veya yıkım işlemlerini durduracağı beklentisidir. Oysa 6306 sayılı Kanun m. 6/16 fıkrası sarih bir hüküm amirdir: Ortaklığın giderilmesi davasının açılmış olması, paydaşların salt çoğunlukla karar almasına ve bu kararın icrasına engel teşkil etmez.
Bu düzenleme, kamu düzenini ilgilendiren aciliyetin bir tezahürüdür. İdarenin yıkım kararını infaz etmesi veya salt çoğunluğun yüklenici ile sözleşme akdetmesi, derdest bir izale-i şuyu davası ile durdurulamaz. Bu aşamada hukuki koruma arayan paydaş, mülkiyetin paylaşımını konu alan Sulh Hukuk davasına değil; idari işlemin iptali talebiyle İdare Mahkemesi’ne başvurmalı ve bu mecrada “yürütmenin durdurulması” (YD) kararı almalıdır.
"Uygun Olmayan Zaman" İlkesi ve Davanın Reddi Gerekçesi
TMK m. 698/3, “uygun olmayan zamanda paylaşma isteminde bulunulamayacağını” hüküm altına almıştır. Yargıtay 14. Hukuk Dairesi ve güncel Bölge Adliye Mahkemesi içtihatları, kentsel dönüşüm kapsamındaki taşınmazları bu madde ekseninde değerlendirmektedir.
Bir taşınmazın riskli yapı olarak tespiti ve yıkılması, o taşınmazın “yeni ve güvenli bir yapı inşası” amacına özgülendiğini gösterir. Malikler kurulunun salt çoğunlukla aldığı Bina Ortak Karar Protokolü, taşınmazı artık bir “proje mülkiyeti” vasfına sokar. Bu aşamada bir paydaşın satış yoluyla ortaklığın giderilmesini talep etmesi, projenin akamete uğramasına ve diğer paydaşların zararına yol açacağı için “uygun olmayan zamanda” yapılmış bir talep olarak addolunur ve davanın reddi gerekir.
Yargıtay 14. Hukuk Dairesi’nin 2017/1069 E. ve 2018/3083 K. sayılı ilamı bu hususta yerleşik bir emsal teşkil etmektedir. İlamda açıkça; 6306 sayılı Kanun kapsamında yeni bina yapılması kararı alınan bir taşınmazda satış suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verilmesinin, kanunun ruhuna ve amacına aykırılık teşkil edeceği belirtilmiştir.
Bekletici Mesele ve İdari Satış Prosedürünün Önceliği
Salt çoğunluk kararına iştirak etmeyen paydaşların hisselerinin, rayiç değer üzerinden diğer paydaşlara satılması işlemi Kentsel Dönüşüm Başkanlığı veya yetkili idarece yürütülen idari bir tasarruftur.
Aynı taşınmaz üzerinde hem idari satış süreci hem de adli yargıda izale-i şuyu davası mevcutsa, Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK) m. 165 uyarınca “bekletici mesele” kararı verilmesi zorunluluktur. İdari ihale neticesinde paydaşlık yapısının değişme ihtimali, adli mahkemenin satış kararı vermesini engeller. İki ayrı satış otoritesinin çatışması durumunda yasal öncelik, kentsel dönüşümün özel hükümlerle donatılmış idari mekanizmasındadır.
Sonuç ve Değerlendirme
Gerek yasal düzenlemeler gerekse yüksek yargı içtihatları göstermektedir ki; derdest bir dava kentsel dönüşümün dinamiklerini durdurmamakta, mahkemeler ise idari satış süreçlerini bekletici mesele yaparak süreci hukuki bir dengeye oturtmaktadır. Bu bağlamda, uyuşmazlıkların çözümünde ortaklığın giderilmesi davasını bir “stratejik engel” olarak kullanma çabası güncel hukuk düzeninde karşılık bulmamaktadır. Maliklerin, hak kayıplarını önlemek adına 6306 sayılı Kanun’un sunduğu uzlaşma yollarını ve idari itiraz mekanizmalarını öncelikli olarak değerlendirmeleri, hukuki menfaatlerinin korunması noktasında elzemdir.