Kentsel dönüşüm uygulamaları, deprem riski taşıyan veya ekonomik ömrünü tamamlamış yapıların yenilenmesini amaçlayan önemli bir kamu politikasıdır. Özellikle 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında yürütülen süreçlerde, “riskli yapı” tespiti yapılan binalar için yıkım süreci gündeme gelir.
Ancak uygulamada birçok malik; yıkım süresi, itiraz hakkı, tahliye zorunluluğu ve dava süreçleri konusunda ciddi belirsizlik yaşamaktadır. Bu nedenle sürecin hem teknik hem de hukuki boyutunun doğru değerlendirilmesi büyük önem taşır.
Riskli Yapı Tespiti Nedir?
Bir yapının;
- Deprem riski taşıması,
- Taşıyıcı sisteminin zayıf olması,
- Ağır hasar görme veya yıkılma ihtimali bulunması
halinde, lisanslı kuruluşlar tarafından yapılan teknik inceleme sonucunda yapı “riskli yapı” olarak tespit edilebilir.
Bu tespit kesinleştikten sonra idare tarafından tahliye ve yıkım süreci başlatılır.
Kentsel Dönüşümde Yıkım Süreci Nasıl Başlar?
Riskli yapı raporunun kesinleşmesiyle birlikte ilgili belediye veya idare tarafından maliklere resmi tebligat yapılır.
Bu tebligatta:
- Yapının riskli olduğunun kesinleştiği,
- Tahliye edilmesi gerektiği,
- Belirlenen süre içerisinde yıkım işlemlerinin yapılması gerektiği
bildirilir.
İdare, maliklere tahliye ve yıkım işlemleri için en fazla 90 gün süre tanıyabilir.
90 Günlük Süre Nasıl İşler?
Verilen süre:
- Tahliye işlemlerini
- ve yapının yıktırılmasını
kapsayan toplam süredir.
Tebligat genellikle:
- Binaya asılır,
- e-Devlet üzerinden bildirilir,
- ayrıca muhtarlıkta ilan edilir.
Muhtarlık ilanının 15. günü tebliğ tarihi kabul edilir ve süre bu tarihten itibaren işlemeye başlar.
Maliklerin Bu Süre İçerisinde Yapması Gerekenler
Riskli yapı maliklerinin süreç içerisinde:
- Binayı tahliye etmesi
- Elektrik, su ve doğalgaz aboneliklerini kapattırması
- Belediyeye yıkım ruhsatı başvurusu yapması
gerekir.
Eğer maliklerin gerekli işlemleri yapmadığı tespit edilirse, yıkım işlemleri idare tarafından gerçekleştirilir.
Kentsel Dönüşümde Yıkım Ruhsatı Nasıl Alınır?
Yıkım ruhsatı için belediyeye başvuru yapılması gerekir. Başvuruda genellikle şu belgeler istenir:
- Dilekçe
- Tapu kayıtları
- Riskli yapı raporu
- İmar durumu belgesi
- Aboneliklerin kapatıldığına ilişkin belgeler
- Tahliyeye ilişkin belgeler
Başvuru sonrasında belediye, gerekli şartların oluşması halinde yıkım ruhsatını düzenler.
Kentsel Dönüşümde Yıkım Zorunlu Mudur?
Riskli yapı tespiti kesinleştikten sonra yıkım sürecinin tamamen durdurulması kural olarak mümkün değildir. Çünkü 6306 sayılı Kanun, riskli yapıların ortadan kaldırılmasını kamu güvenliği açısından zorunlu görmektedir.
Ancak bazı durumlarda:
- Riskli yapı tespitine karşı dava açılması
- Yürütmenin durdurulması kararı alınması
- Yapının teknik olarak güçlendirilebilir olması
gibi nedenlerle süreç geçici olarak durabilir.
Riskli Yapının Güçlendirilmesi Mümkün mü?
Bazı yapılarda yıkım yerine güçlendirme seçeneği gündeme gelebilir.
Bunun için:
- Teknik olarak güçlendirmenin mümkün olduğunun raporlanması
- Kat malikleri kurulunda gerekli kararların alınması
- Güçlendirme projesinin hazırlanması
- Belediyeden güçlendirme ruhsatı alınması
gerekmektedir.
Şartların sağlanması halinde yapı güçlendirilerek kullanılmaya devam edilebilir.
Kentsel Dönüşüm Yıkım Kararına İtiraz Edilebilir mi?
6306 sayılı Kanun’da doğrudan “yıkım kararına itiraz” şeklinde özel bir düzenleme bulunmamaktadır. Ancak süreçte tesis edilen idari işlemler, hukuka aykırılık taşıyorsa idari başvuru ve dava yolları kullanılabilir.
Örneğin:
- Usulsüz tebligat yapılması
- Yetkisiz işlem tesis edilmesi
- Savunma hakkının ihlali
- Teknik rapor eksiklikleri
itiraz ve dava konusu yapılabilir.
Riskli Yapı Tespitine Karşı İptal Davası
Riskli yapı raporuna karşı idare mahkemesinde iptal davası açılması mümkündür.
Bu davalarda genellikle:
- Teknik raporun doğruluğu
- Numune alma yöntemleri
- Yapının gerçek durumu
- Usul işlemleri
mahkeme tarafından bilirkişi incelemesiyle değerlendirilir.
Mahkeme yürütmenin durdurulmasına karar verirse, yıkım süreci geçici olarak durabilir.
Sürecin Hukuka Uygun Yönetilmesi Büyük Önem Taşır
Kentsel dönüşümde yıkım süreci yalnızca teknik değil, aynı zamanda ciddi hukuki sonuçlar doğuran bir idari süreçtir. Özellikle:
- Tebligat süreleri
- Dava açma hakları
- Güçlendirme seçenekleri
- Maliklerin yükümlülükleri
titizlikle takip edilmelidir.
Hatalı riskli yapı tespitleri veya usulsüz işlemler, ciddi hak kayıplarına yol açabilir. Bu nedenle sürecin alanında uzman bir hukukçu eşliğinde yürütülmesi, hem mülkiyet haklarının korunması hem de hukuki güvenlik açısından büyük önem taşır.