Türkiye’de taşınmaz sahiplerinin ödemekle yükümlü olduğu emlak vergisi, gayrimenkullerin rayiç değerleri üzerinden hesaplanır. Bu rayiç değerler, her dört yılda bir toplanan Takdir Komisyonları tarafından belirlenir. 2025 yılında belirlenen rayiç değerler, 2026–2029 yılları arasında uygulanacaktır.

Son dönemde birçok belediyede açıklanan metrekare birim değerleri, %1000’lere varan artışlar içermektedir. Bu durum, sadece emlak vergisi yükünü değil, birçok başka vergiyi de doğrudan etkilemektedir.

Fahiş Emlak Vergisi Artışlarının Etkilediği Diğer Vergiler

Emlak vergisi matrahındaki artış tek bir vergi kalemini değil, zincirleme şekilde başka yükümlülükleri de artırır:

• Emlak Vergisi: Taşınmazın rayiç değeri üzerinden hesaplanır, artış doğrudan vergiye yansır.
• Değerli Konut Vergisi: 2026 yılı için belirlenen eşikler (15.709.000 TL üzeri meskenler) birçok konutu kapsayabilir.
• Tapu Harcı: Alım–satım işlemlerinde ödenen %4 oranındaki tapu harcı, belediye rayici üzerinden hesaplandığından doğrudan yükselir.
• Damga Vergisi: Gayrimenkul alım satımında düzenlenen sözleşmelerin değerine bağlı olarak artar.
• Veraset ve İntikal Vergisi: Miras ve bağış yoluyla geçen taşınmazların değerinde artış vergiyi yükseltir.
• Taşınmaz Kültür Varlıklarını Koruma Katkı Payı ve Gelir Vergisi (GMSİ ve satış kazançları) da rayiç bedel artışlarından etkilenir.

Dolayısıyla, emlak vergisi matrahındaki ölçüsüz artış yalnızca yıllık vergiyi değil, ileride yapılacak her türlü taşınmaz işlemindeki mali yükümlülüğü artırır.

Hukuki Çerçeve

• 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu: Taşınmazların bina ve arazi vergisine tabi olduğunu düzenler.
• 213 sayılı Vergi Usul Kanunu (Mükerrer 49. madde): Takdir komisyonlarının dört yılda bir metrekare birim değerlerini belirlemesini öngörür.
• Anayasa Mahkemesi Kararları: Fahiş artışların mülkiyet hakkını ihlal ettiği tespit edilmiştir (B.2019/33855, 13.09.2022).
• Danıştay Kararları: Takdir komisyonlarının belirlediği değerlerin “ölçülülük” ve “eşitlik” ilkelerine aykırı olması halinde iptali mümkündür (Danıştay VDDK, E.2024/6, K.2025/1).

Danıştay ve vergi mahkemelerinin bugüne kadar verdiği sayısız emsal karar, fahiş emlak vergisi artışlarına karşı mülk sahiplerinin en güçlü dayanağıdır. Yüksek yargı, Takdir Komisyonu kararlarının hukuka uygun olabilmesi için aşağıdaki temel ilkelerin sağlanmasını şart koşmaktadır:

• Somut Veri ve Bilimsel Gerekçe Zorunluluğu: Komisyon, değer artışını “bölgenin gelişmesi” gibi soyut ve genel ifadelere dayandıramaz. Karar, somut emsal satış bedelleri, güncel piyasa araştırmaları ve diğer objektif verilere dayanmalıdır.
• Ölçülülük ve Hakkaniyet İlkesi: Belirlenen değerin, taşınmazın gerçek rayiç bedeli ile orantılı olması gerekir. Gerçek dışı ve fahiş oranlar, Anayasa’nın güvence altına aldığı mülkiyet hakkına açık bir müdahale olarak kabul edilmektedir.
• Bilirkişi Raporlarının Önemi: Mahkemeler, dava sürecinde bağımsız bilirkişi heyetleri aracılığıyla taşınmazın gerçek değerini tespit ettirmektedir. Bu raporlar, davayı kazanmada en belirleyici delillerden biri olmaktadır.

Dava Açma Hakkı ve Süreç

• Dava Kime Karşı Açılır? İlgili belediye aleyhine.
• Yetkili Mahkeme: Taşınmazın bulunduğu ildeki Vergi Mahkemesi.
• Süre: İlan tarihinden itibaren 30 gün. Ancak adli tatile rastlarsa süre Eylül ayına kadar uzar (2025 yılı için 8 Eylül son gündür).
• Davanın Sonucu: Bir mükellef lehine verilen karar, aynı cadde veya sokaktaki tüm taşınmazlara uygulanır.

Emsal Kararlar

• AYM (2022/33855): %98 artış ölçüsüz bulundu, mülkiyet hakkı ihlali kararı verildi.
• Danıştay VDDK (2025/1): Farklı ada/parsel veya siteler için ayrı değer takdir edilebileceğine karar verildi, fahiş artışların denetlenmesi gerektiği vurgulandı.
• Vergi Mahkemeleri (İzmir, İstanbul örnekleri): Bilirkişi raporları doğrultusunda fahiş kısımlar iptal edilerek makul değer kabul edildi.

Vatandaşlara Öneriler

1. Askı Listelerini Kontrol Edin: Belediye veya muhtarlıklarda ilan edilen rayiç bedelleri mutlaka inceleyin.
2. Karşılaştırma Yapın: Önceki yıllarla kıyaslayın, artış oranını hesaplayın.
3. Dava Açma Süresini Kaçırmayın: 30 günlük süre kritik önemdedir.
4. Profesyonel Hukuki Destek Alın: Dava dilekçeleri teknik detay içerdiğinden uzman avukat desteği alınmalıdır.

Sonuç

2026 yılı itibarıyla uygulanacak rayiç bedeller, birçok bölgede gerçek piyasa koşullarını aşan fahiş artışlar içermektedir. Bu artışlar sadece emlak vergisini değil; değerli konut vergisinden tapu harcına, damga vergisinden veraset vergisine kadar birçok mali yükümlülüğü artıracaktır.

Mülkiyet hakkınızı ve mali geleceğinizi korumak için, fahiş artışlara karşı hukuki yollara başvurmanız mümkündür. Vergi mahkemelerinde açılacak iptal davalarıyla, ölçüsüz ve hakkaniyete aykırı yükümlülüklerin önüne geçilebilir.

Sizin İçin Ne Yapabiliriz?

Hukuk büromuz, emlak vergisi matrahlarındaki fahiş artışlardan kaynaklanan mağduriyetlerin önüne geçmek için size kapsamlı bir hukuki danışmanlık ve dava yönetimi hizmeti sunmaktadır.

• Gayrimenkulünüz için belirlenen matrahın hukuka uygunluğunu değerlendirir,
• Yasal süreci titizlikle yönetir ve gerekli tüm delilleri toplar,
• Dava dilekçenizi en güçlü hukuki gerekçelerle hazırlar ve süreci sizin adınıza takip eder,
• Bilirkişi incelemelerine itiraz hakkınızı kullanarak lehinize sonuç alınmasını sağlarız.

Mali bir hak kaybına uğramamak ve bu haksız vergi yükleriyle karşılaşmamak için, lütfen zaman kaybetmeden bizimle iletişime geçin. Uzman ekibimiz, haklarınızı korumak ve hukuki süreci başarıyla tamamlamak için yanınızdadır.