6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) çerçevesinde kiracıyı koruyan katı hükümlere sahipken, kentsel dönüşüm mevzuatı “kamu düzeni” ve “can güvenliği” mülahazalarıyla bu koruma kalkanını belirli noktalarda esnetmektedir. 6306 sayılı Kanun, riskli yapıların tasfiyesi sürecinde hızı ve etkinliği ön plana aldığı için, kiracıların sürece müdahale etme veya riskli yapı tespitine itiraz etme hakları kanun koyucu tarafından sınırlandırılmıştır.
Kentsel dönüşüm kapsamında riskli bir yapıda oturan kiracının karşı karşıya kaldığı ilk ve en somut durum tahliye zorunluluğudur. Kiracının “kira sözleşmem devam ediyor” veya “çıkacak yerim yok” gibi savunmaları yıkım sürecini durdurmamaktadır.
Kiracı, yapının riskli olduğunu binaya asılan tutanaktan veya muhtarlıktaki ilandan takip etmekle yükümlüdür. Muhtarlıktaki 15 günlük ilan süresinin dolmasıyla birlikte, tüm kiracılar ve hak sahipleri hukuken “bilgilendirilmiş” kabul edilir ve tahliye süreleri işlemeye başlar.
Sürenin dolmasına rağmen tahliye edilmeyen yapılar için devletin “cebri” yetkileri devreye girer. Bu aşamada karşılaşılan temel yaptırımlar şunlardır:
- Kamu Hizmetlerinin Durdurulması: İdare, ilgili kurumlardan (İSKİ, İGDAŞ,
elektrik idareleri vb.) yapının elektrik, su ve doğalgaz hizmetlerinin kesilmesini talep
eder. - Kolluk Kuvveti Müdahalesi: Mülki idare amirinin (Vali veya Kaymakam) yazılı
izniyle, kolluk kuvvetleri marifetiyle kapalı kapılar açtırılarak tahliye gerçekleştirilir.
Kiracılara Sağlanan Mali Haklar ve Devlet Destekleri
Kiracılara yapılan kira yardımı, maliklerden farklı olarak “taşınma masraflarına katkı” niteliğinde olup genellikle tek seferlik (defaten) ödenir. Malikler riskli yapılarda 18 ay boyunca her ay ödeme alır.
Önemli Şartlar:
İkamet Şartı: Kiracının, riskli yapı tespit raporunun onaylandığı tarihte o yapıda ikamet ediyor olması zorunludur. Bu durum, nüfus müdürlüğünden alınacak tarihçeli yerleşim yeri raporu ve kiracı adına kayıtlı faturalarla tevsik edilmelidir.
Başvuru Süresi: Tahliye tarihinden veya yapının yıkım tarihinden itibaren en geç 1 yıl içinde başvurunun tamamlanması gerekir. Bu süre hak düşürücüdür.
Yıkılan binanın yerine yeni bina yapıldığında, malik taşınmazı başkasına kiralamadan önce eski kiracısına teklif götürmekle yükümlüdür.
- Yazılı Bildirim: Malik, yeni kira bedelini ve kiralama şartlarını eski kiracıya yazılı (noter kanalıyla olması ispat açısından kritiktir) olarak bildirmelidir.
- Bir Aylık Karar Süresi: Kiracı, kendisine yapılan bu bildirimi takip eden bir ay içinde öncelik hakkını kullanıp kullanmayacağını bildirmelidir.
- Üç Yıllık Yasak: Eski kiracının bu hakkı sona erdirilmedikçe (teklifin reddedilmesi veya sürenin dolması gibi), taşınmaz üç yıl boyunca haklı sebep olmaksızın başkasına kiralanamaz.
Kiracılara Sağlanan Mali Haklar ve Devlet Destekleri
Malik, rüçhan hakkı kurallarına uymadan taşınmazı üçüncü bir kişiye kiralarsa, eski kiracıya karşı ağır bir tazminat sorumluluğu altına girer.
- Tazminat Miktarı: Kanun koyucu bu tazminatı “kiracının son kira yılında ödediği bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere” belirlemiştir.
- Kötü Niyetin Önlenmesi: Bu düzenleme, maliklerin kentsel dönüşümü bir “kiracı tahliye aracı” olarak kullanmasını engellemeyi amaçlar.