Aylar geçiyor, kapıya çıkıp istiyorsunuz, mesaj atıyorsunuz — ama kat maliki aidatını ödemiyor. Peki yasal olarak ne yapabilirsiniz?
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, apartman ve site yöneticilerine ödeme yapmayan kat maliklerine karşı güçlü hukuki araçlar tanımaktadır. Bu rehberde icra sürecini baştan sona anlatıyoruz.
Aidat Borcu Neden Ciddiye Alınmalı?
Aidatlar; asansör bakımı, temizlik, güvenlik, ortak alan elektriği gibi giderleri karşılar. Bir kat malikinin ödemediği aidat, bu yükü diğer maliklere aktarır. Yönetici olarak hem hukuki hem ahlaki bir yükümlülüğünüz var: tahsilatı takip etmek.
Üstelik 634 sayılı Kanun’un 20. maddesi, kat maliklerinin ortak giderlere eşit olarak katılmak zorunda olduğunu açıkça düzenlemektedir.
Adım 1: İhtar Gönderin
İcra takibinden önce borçlu kat malikine noter aracılığıyla ihtarname gönderin. Bu adım zorunlu olmamakla birlikte, mahkeme sürecinde “iyi niyet” göstergesi olarak önem taşır.
İhtarnamede şunlar yer almalıdır:
- Borcun toplam tutarı ve hangi aylara ait olduğu
- Ödeme için tanınan süre (genellikle 7-15 gün)
- Ödenmemesi halinde yasal yola başvurulacağı uyarısı
Adım 2: İcra Takibi Başlatın
İhtara rağmen ödeme yapılmazsa icra takibi başlatılır. Bu aşamada iki yol vardır:
a) İlamsız İcra Takibi (En Yaygın Yol)
634 sayılı Kanun’un 20. maddesi uyarınca aidat alacakları ilamsız icra yoluyla takip edilebilir. Mahkeme kararına gerek yoktur.
İcra müdürlüğüne başvurarak ödeme emri gönderilmesini talep edersiniz. Borçlu kat malikine ödeme emri tebliğinden itibaren 7 gün içinde ödeme yapması ya da borca itiraz etmesi gerekir.
İtiraz edilirse: İtiraz takibi durdurur. Bu durumda icra mahkemesinde itirazın iptali davası açmanız gerekir.
İtiraz edilmezse: Takip kesinleşir. Borçlunun taşınmazına, aracına veya banka hesabına haciz işlemi başlatılabilir.
b) İlamlı İcra Takibi
Elinizde mahkeme kararı varsa (örneğin daha önce dava açıldıysa), bu karar doğrultusunda ilamlı icra başlatılabilir. İtiraz hakkı yoktur, süreç daha hızlıdır.
Adım 3: Kat Malikleri Kurulu Kararı Alın
Önemli bir ayrıntı: Yönetici olarak icra takibi başlatmak için kat malikleri kurulundan yetki kararı almanız gerekebilir. Bu karar, yönetim planında ya da toplantı tutanağında açıkça yer almalıdır.
Yetkisiz başlatılan takipler, borçlunun itirazıyla düşebilir. Bu nedenle toplantı kararını belgeleyin.
Adım 4: Borca Gecikme Tazminatı Ekleyin
634 sayılı Kanun’un 20/son maddesi gereğince, geciken aidat borçları için aylık yüzde beş gecikme tazminatı uygulanır. Bu oran kat malikleri kurulu kararıyla artırılabilir veya azaltılabilir, ancak kanuni oran esas alınır.
Örneğin 6 aydır ödeme yapmayan bir kat malikinden asıl borcun yanı sıra bu tazminatı da talep edebilirsiniz.
Adım 5: Haciz ve Satış
İcra takibi kesinleştikten sonra, borçlunun bağımsız bölümü dahil taşınmazlarına haciz konulabilir. Borç ödenmezse, hacizli mal icra yoluyla satılır ve alacak bu satış bedelinden karşılanır.
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 22. maddesi uyarınca, borcunu ödemeyen kat malikinin bağımsız bölümü üzerine yönetim lehine ipotek tesis ettirilmesi de mahkemeden talep edilebilir.
Kiracı Aidat Ödüyor Mu?
Sıkça sorulan soru: kiracı aidatı ödemiyorsa ne olur?
Hukuki olarak aidat borcu kat malikine aittir, kiracıya değil. Kiracı ödemese bile yasal muhatap mülk sahibidir. Ancak kira sözleşmesinde kiracının aidatı ödeyeceği kararlaştırılmışsa, mal sahibi kiracıya rücu edebilir.
Yönetici Olarak Dikkat Edilmesi Gerekenler
- Aidat borçlarını aylık takip edin, birikimine izin vermeyin.
- Tüm yazışmaları (whatsapp dahil) saklayın — ödeme taleplerini belgelendirin.
- İcra takibini avukat aracılığıyla başlatmak hem süreci hızlandırır hem hata riskini azaltır.
- Yönetim planını inceleyin: bazı planlarda aidat takibi için özel prosedürler öngörülmüş olabilir.
Sonuç
Ödeme yapmayan kat malikine karşı yapabilecekleriniz şunlar:
- Noter ihtarnamesi gönderin
- Kat malikleri kurulundan yetki alın
- İlamsız icra takibi başlatın
- İtiraz halinde itirazın iptali davası açın
- Haciz ve gerekirse satış yoluna gidin
Süreç doğru yönetildiğinde hem alacağınızı tahsil edebilir hem de diğer kat maliklerinin haksız yükünü ortadan kaldırabilirsiniz.