Komşunuz ortak bahçeye depo kurdu. Yönetici asansörü sadece belirli saatlerde açıyor. Bir kat maliki çatıya çıkışı engelliyor. Bunların hangisi hukuka aykırı?
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, ortak alanlarda kimin ne yapabileceğini ve sınırların nerede çizileceğini açıkça düzenlemektedir. Bu yazıda hem haklarınızı hem de karşılaşabileceğiniz uyuşmazlıklarda izlenecek yolu anlatıyoruz.
Ortak Alan Nedir?
634 sayılı Kanun’un 4. maddesi, ortak yerleri şöyle tanımlar: bağımsız bölümler dışında kalan ve tüm kat maliklerinin ortak kullanımına tahsis edilmiş alanlar.
Bunların başında şunlar gelir:
- Giriş kapısı, antre, koridorlar, merdivenler
- Asansör ve asansör boşluğu
- Çatı ve teras
- Bahçe ve avlu
- Bodrum ve sığınak
- Otopark (tahsis edilmemişse)
- Su deposu, kazan dairesi, elektrik panosu
- Kapıcı dairesi
Bu alanlarda her kat maliki, diğerlerine zarar vermemek ve engel olmamak kaydıyla yararlanma hakkına sahiptir.
Ortak Alanda Ne Yapamazsınız?
634 sayılı Kanun’un 19. maddesi açıktır: kat malikleri, ortak yerlerde diğer kat maliklerinin iznini almadan kalıcı değişiklik yapamaz.
Sıkça karşılaşılan ihlaller şunlardır:
Ortak alana el koyma: Bahçenin bir bölümünü çitleme, koridora eşya koyma, asansör önünü depo gibi kullanma. Tüm bu eylemler hukuka aykırıdır ve diğer kat malikleri itiraz edebilir.
Yapısal değişiklik: Çatıya anten veya klima dış ünitesi yerleştirme, dış cepheye müdahale, bodrumdaki ortak duvarı yıkma. Bu tür değişiklikler tüm kat maliklerinin beşte dördünün onayını gerektirir.
Ortak alanı kira gelirine dönüştürme: Otopark veya çatıyı reklam panosu için kiraya verme. Bu karar ancak kat malikleri kurulunca alınabilir; tek bir malik veya yönetici tek başına karar veremez.
Ortak Alan Giderleri Kime Aittir?
634 sayılı Kanun’un 20. maddesi uyarınca, ortak yerlerin bakım, onarım ve işletme giderleri tüm kat malikleri arasında eşit olarak paylaşılır. Yönetim planında farklı bir oran belirlenmişse o oran geçerlidir.
Dikkat edilmesi gereken nokta: kiracının kullandığı bağımsız bölüme ilişkin ortak gider yükümlülüğü mal sahibine aittir. Kiracı ödese de ödemese de hukuki muhatap mal sahibidir.
Otopark Uyuşmazlıkları
Otopark konusu en çok tartışılan ortak alan meselelerinden biridir.
Tahsisli otopark: Yönetim planında veya kat malikleri kurulu kararıyla belirli bağımsız bölümlere özgülenmiş otopark yerleri, o bölümün kullanıcısına aittir. Başkasının aracını buraya koyması hukuka aykırıdır.
Tahsissiz otopark: Herhangi bir bölüme özgülenmemiş ortak otoparkta tüm kat malikleri eşit kullanım hakkına sahiptir. Bir malik uzun süreli araç bırakarak diğerlerinin kullanımını engelliyorsa yönetici veya diğer malikler itiraz edebilir.
Çatı ve Teras Kullanımı
Çatı kat mülkiyeti kanunu kapsamında ortak alandır. Ancak yönetim planında ya da kat irtifakı sözleşmesinde belirli bir bağımsız bölüme özgülenebilir.
Çatı katı veya teras dairesi sakinleri zaman zaman tüm çatıyı kendi özel alanları gibi kullanmaktadır. Bu durum, diğer kat maliklerinin çatıya erişim hakkını kısıtlıyorsa hukuka aykırıdır.
Çatıya yapılan güneş enerji paneli, anten veya depolama yapıları için kat malikleri kurulu kararı gerekmektedir.
Yönetici Ortak Alanı Nasıl Yönetmelidir?
634 sayılı Kanun’un 35. maddesi yöneticinin görevlerini sayar. Ortak alanlar açısından yöneticinin yükümlülükleri şunlardır:
- Ortak yerlerin bakım ve onarımını sağlamak
- Ortak alanlarda haksız kullanımı tespit edip kat maliklerini bilgilendirmek
- Kat malikleri kurulunun aldığı kararları uygulamak
- Ortak alanlar için yapılan harcamaları kayıt altına almak ve hesap vermek
Yönetici bu yükümlülükleri yerine getirmezse, kat malikleri kurulu yöneticiyi görevden alabilir ve gerekirse tazminat davası açılabilir.
Uyuşmazlıkta İzlenecek Yol
Ortak alan konusunda bir ihlal yaşıyorsanız şu adımları izleyin:
1. Yazılı bildirim yapın: İhlali yöneticiye yazılı olarak bildirin. E-posta veya WhatsApp mesajı da delil niteliği taşır; ancak noter ihtarnamesi daha güçlüdür.
2. Kat malikleri kuruluna taşıyın: Yönetici harekete geçmiyorsa gündem maddesi olarak kurula getirin. Toplantı kararları bağlayıcıdır.
3. Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvurun: Kuruldan da sonuç çıkmazsa Sulh Hukuk Mahkemesi’nde eski hale getirme davası açılabilir. Mahkeme, hukuka aykırı yapıyı kaldırtabilir ve tazminata hükmedebilir.
4. İhtiyati tedbir talep edin: İhlalin devam etmesi telafisi güç zarara yol açacaksa, dava açılırken ihtiyati tedbir talep edebilirsiniz. Mahkeme, yargılama süresince ihlali durdurabilir.
Yurtdışındaysanız Ne Yapabilirsiniz?
Türkiye’deki apartmanında ortak alan sorunu yaşayan ancak yurtdışında yaşayan kat malikleri, vekaletname vererek avukat aracılığıyla tüm bu süreçleri yürütebilir. Kat malikleri kurulu toplantısına bizzat katılamıyorsanız, vekiliniz sizin adınıza oy kullanabilir ve hukuki işlemleri takip edebilir.
Sonuç
Ortak alanlarda temel kural şudur: hiçbir kat maliki, diğerlerinin rızası olmadan ortak alanı tek başına sahiplenemez, değiştiremez ya da kısıtlayamaz.
Yaşadığınız ihlal karşısında sırasıyla yazılı bildirim, kat malikleri kurulu ve Sulh Hukuk Mahkemesi yolları mevcuttur. Süreç doğru yönetildiğinde hem ihlali sonlandırabilir hem de uğradığınız zararı tazmin ettirebilirsiniz.