Şehirlerimizin deprem dirençli hale getirilmesi amacıyla uygulanan kentsel dönüşüm, mülkiyet haklarının kullanımı ile kamu yararının kesiştiği hassas bir noktadadır. Dönüşüm süreçleri idari bir zorunluluk çerçevesinde hızlı ilerlediğinden, maliklerin hak kaybına uğrama endişesi yaşaması oldukça doğaldır. Bu noktada en çok merak edilen soru şudur: “Kentsel dönüşüme tek başıma itiraz edebilir miyim?”
Bu yazımızda 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında bir mülk sahibinin bireysel olarak hangi aşamalarda itiraz hakkına sahip olduğunu, hangi durumlarda hukuki sınırlarla karşılaştığını ve yurtdışında yaşayan maliklerin bu süreçleri nasıl yürütebileceğini detaylandırdık.
Riskli Yapı Tespiti Aşaması: Bireysel İtirazın Hukuki Temeli
Riskli yapı tespiti, binanın teknik verilerle “ekonomik ömrünü tamamladığının” veya “yıkılma riski taşıdığının” tescillenmesidir. Yasaya göre riskli yapı tespitinin “itiraz” niteliği taşıyan tek resmi aşaması budur.
Tek Kişilik İtiraz Hakkı: Bir yapıdaki tüm malikler rıza göstermese dahi, tek bir malik (veya kanuni temsilcisi) riskli yapı tespitine itiraz edebilir. Bunun için diğer maliklerin onayına veya herhangi bir çoğunluğa ihtiyaç yoktur.
İtiraz Mercii: İtirazlar, yapının bulunduğu yerdeki Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü’ne (veya yetki devri varsa ilgili belediyeye) yazılı dilekçe ile yapılır.
İtiraz Süresi: Normal Süreç vs Acil Prosedür
Burada çok kritik bir ayrım vardır ve birçok kaynak bunu atlar:
Normal süreçte, itiraz süresi riskli yapı tespit tutanağının tebliğinden ya da ilgili muhtarlıkta yapılan ilanın son gününden itibaren 15 gündür.
Acil prosedürde (6/A maddesi), özellikle ağır hasarlı veya çökme riski yüksek yapılarda bu süre yalnızca 2 gündür. 2023 Kahramanmaraş depremleri sonrası bu hızlandırılmış prosedür daha sık uygulanmaktadır.
Önemli: Bu süreler hak düşürücü niteliktedir. Süre geçtikten sonra itiraz hakkı tamamen ortadan kalkar; tespit kesinleşir ve yıkım sürecine geçilir.
Hangi Gerekçelerle İtiraz Edilir?
- Binanın statik durumuna dair gerçeği yansıtmayan teknik raporlar
- İnceleme heyetinde görevli uzmanların usulsüz görevlendirilmes.
- Tebligat süreçlerinde yapılan usul hataları
- Binanın tescilli bir kültür varlığı (tarihi eser) olması
İtirazı Kim İnceler?
İtirazlar, Bakanlık/Başkanlık tarafından oluşturulan teknik heyet tarafından incelenir. Bu heyet, üniversitelerden bildirilen öğretim üyeleri ile bakanlık teşkilatında görev yapan inşaat, jeoloji veya jeofizik mühendislerinden oluşur. Teknik heyetin verdiği karar kesindir ve idari aşamada tekrar itiraz edilemez. Bu noktadan sonra yargı yolu devreye girer.
İptal Davası: Yargı Denetimi
İtirazınız reddedildiğinde veya itiraz yolunu kullanmak yerine doğrudan yargıya başvurmak istediğinizde, iptal davası açma hakkınız doğar.
Bireysel Başvuru: İptal davası, riskli yapı tespitine karşı “itiraz” yolundan farklıdır. İdare Mahkemesi nezdinde açılacak bu dava için de çoğunluk şartı aranmaz. Tek bir malik, kendi mülkiyet hakkını korumak adına iptal davası açabilir.
Dava Süresi: İşlemin tebliğinden itibaren 30 gündür. Bu süre, idari yargıdaki genel 60 günlük dava süresinden farklıdır; 6306 sayılı Kanun özel kanun olduğu için 30 günlük süre geçerlidir.
Önemli Uyarı: Kiracıların bu noktada iptal davası açma ehliyeti bulunmamaktadır; hak yalnızca mülk sahibine (malik) aittir.
Yıkım Yerine Güçlendirme Seçeneği
Birçok mülk sahibinin bilmediği bir alternatif vardır: riskli yapı her zaman yıkılmak zorunda değildir.
Bina teknik olarak güçlendirilebilir nitelikteyse, kat maliklerinin en az 4/5 (beşte dört) yazılı onayı ile yıkım yerine güçlendirme yoluna gidilebilir. Bu seçenek özellikle:
- Yapısal olarak güçlendirilmeye uygun binalarda
- Maliklerin taşınmak istemediği durumlarda
- Güçlendirme maliyetinin yıkım-yeniden inşadan düşük olduğu hallerde
değerlendirilmelidir. Güçlendirme kararı için gereken 4/5 çoğunluk, dönüşüm kararındaki salt çoğunluktan daha yüksek bir eşiktir.
Tahliye ve Yıkım Süreçlerinde Durum
Riskli yapı tespitinin kesinleşmesiyle idare, tahliye ve yıkım sürecini başlatır. Bu aşamada kanun, idari bir “itiraz” hakkı öngörmemiştir. Yani “yıkıma itiraz ediyorum” şeklinde bir başvuru hukuki sonuç doğurmaz.
Ancak bu idari işleme karşı “yürütmenin durdurulması” talepli iptal davası açmak, sürecin hukuka aykırı olduğunu düşünen malikler için tek etkili yoldur. Yürütmenin durdurulması talebi olmadan açılan davalar, yıkım işlemini otomatik durdurmaz.
Ortak Karar Protokolü: Çoğunluğun Hükmü
Kentsel dönüşümün en tartışmalı noktası, 2023 yılında 7471 sayılı Kanun ile getirilen salt çoğunluk kuralıdır.
Kanun ilk yürürlüğe girdiğinde dönüşüm kararı için paydaşların en az üçte ikisinin (2/3) onayı aranıyordu. 9 Kasım 2023 tarihli değişiklikle bu eşik, arsa payının salt çoğunluğuna indirildi.
“Salt çoğunluk” ne demek? Bu oran malik sayısına göre değil, arsa payı oranına göre hesaplanır. Yani kararı destekleyen maliklerin sahip olduğu arsa paylarının toplamı, toplam arsa payının yarısından fazla olmalıdır. Örneğin 4 daireli bir binada 3 kişinin oy vermesi tek başına yeterli olmayabilir; belirleyici olan bu kişilerin arsa payları toplamıdır.
Azınlığın Durumu: Arsa payı çoğunluğu sağlandığında, müteahhit ile sözleşme yapma ve uygulama projesini belirleme yetkisi bu çoğunluğa geçer. Bu aşamada ortak karar protokolüne tek bir malikin itirazı, sürecin durdurulması için yeterli değildir.
Arsa Payı Satışı: Azınlıkta kalan malik çoğunluğun aldığı karara katılmazsa, payı Başkanlıkça rayiç değeri tespit edilerek açık artırma usulüyle anlaşan diğer paydaşlara satılır.
Yurtdışındaki Malikler İçin Yol Haritası
Türkiye’deki gayrimenkulü kentsel dönüşüme giren ancak yurtdışında yaşayan mülk sahipleri için süreç, kısa itiraz süreleri nedeniyle özellikle risklidir. 2 günlük veya 15 günlük süreler, yurtdışında olan bir malik için kolayca kaçırılabilir.
Bu nedenle yurtdışındaki malikler vekaletname vererek Türkiye’deki avukatları aracılığıyla:
- Riskli yapı tespitine itiraz dilekçesi verebilir
- İdare mahkemesinde iptal davası açabilir
- Yürütmenin durdurulması talebinde bulunabilir
- Müteahhit sözleşmesini müzakere edebilir
- Tüm süreci yurtdışından takip edebilir
Vekaletname, bulunduğunuz ülkenin Türk konsolosluğundan veya apostil onaylı yabancı noterden alınabilir. Kritik öneri: Türkiye’de mülkü olan ve yurtdışında yaşayan malikler, henüz süreç başlamadan bir avukata genel vekaletname vererek tebligatların takibini sağlamalıdır; aksi halde 2 günlük itiraz süresinin kaçırılması neredeyse kaçınılmazdır.
Sonuç ve Tavsiyemiz
Kentsel dönüşüm süreci, teknik ve hukuki detayları iç içe geçmiş karmaşık bir yapıdır. Özetlemek gerekirse:
- Riskli yapı tespiti aşamasında tek başınıza itiraz etme hakkınız vardır (normal süreçte 15 gün, acil prosedürde 2 gün)
- İtiraz reddedilirse 30 gün içinde iptal davası açabilirsiniz
- Yıkım yerine güçlendirme alternatifi 4/5 çoğunlukla mümkündür
- Ortak karar aşamasında ise tek malikin itirazı süreci durdurmaya yetmez; arsa payı salt çoğunluğu belirleyicidir
Özellikle arsa payı satışları ve ortak karar protokolleri, mülkiyet hakkınızın doğrudan etkilendiği noktalardır. Kısa ve hak düşürücü süreler nedeniyle, bu tür kritik süreçlerde hak kaybına uğramamak adına uzman bir kentsel dönüşüm avukatından destek almanız, mülkiyetinizi korumak için atacağınız en stratejik adımdır.